По традиции в начале масленичной недели проводят подготовку к гуляниям, сооружают чучело Масленицы. Начинают печь блины. Первый блин отдают нищему.
В этот раз, не нарушая традиций масленицы, «люди с красивыми лицами в хороших костюмах» тоже подарили первый блин нищим. Как говорится, что смогли.
Итак, гуляя по празднично украшенному городу, строя воображаемые снежные горки (А кому сейчас в Москве без снега легко? Особенно иностранцам, пожелавшим пройти по стопам дедов 1812 и 1945 года и посмотреть на суровую «рашн винтер»), катаясь на санях, мы остановились перекусить национальной «стрит фуд», а проще говоря у лотка, где розовощекая барышня пекла и угощала всех желающих маленькими символами солнца. Короче, вкусить блинов. Блинных дел мастерица оказалась на редкость словоохотливой и пока рукотворные солнца весело румянились у нее на сковородах, поведала нам, что незадолго до нас ее блинами угощалась красивая дама в хорошем пальто и подарила ей охранную «бересту» от кредиторов для дома.
Заинтересовавшись что за «чудо-чудное, диво-дивное» эта «береста», мы попросили посмотреть и заодно почитать (вдруг пригодиться?).
«Охранной берестой» оказался очередной законопроект в пользу так называемых «социально незащищенных слоев населения». Суть законопроекта сводилась к тому, что в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предлагается внести изменения, разрешающие залогодателям самостоятельно реализовывать предмет ипотеки по свободной цене.
«Существующие в настоящее время процедуры фактически полностью лишают гражданина возможности самостоятельного поиска покупателя для быстрой реализации имущества и осуществления расчета по долгу, что обеспечивало бы наряду с исполнением долгового обязательства перед банком, также защиту прав должника. Предлагаемый проектом механизм устанавливает право залогодателя - физического лица осуществить реализацию заложенного имущества самостоятельно в случае подачи залогодателем соответствующего заявления с соблюдением интересов обеих сторон.» (из Пояснительной записки к Законопроекту № 907072-7)
Предлагаемый законопроект позволяет должникам по ипотечным кредитам самостоятельно (после уведомления залогового кредитора) реализовывать предмет залога по цене не ниже минимальной.
«Срок реализации заложенного имущества не может составлять более шести месяцев со дня направления залогодателем - физическим лицом залогодержателю заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества. Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, должны поступать в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой требований залогодержателя по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, и ценой, за которую имущество было реализовано, подлежит возврату залогодателю. Это обеспечит защиту и сохранность дополнительных средств, получаемых от сделки сверх покрытия оставшейся суммы долга.» (из Пояснительной записки к Законопроекту № 907072-7)
Вкусными блинами выложена… Простите, благими намерениями выложена дорога в ад. Итак, в разгар масленичной недели «люди с красивыми лицами в хороших костюмах» решили подкинуть дровишек в костер Масленице, точнее устроить маленький адок кредиторам-взыскателям.
По мнению автора закона проекта, небезызвестной Ирины Яровой, именно должник максимально заинтересован в том, чтобы продать имущество как можно быстрее и по максимально возможной цене. Вводимые законопроектам новации позволят ускорить реализацию заложенного имущества, что позволит сократить рост суммы задолженности, снизит затраты на реализацию - не потребуется привлекать к реализации предмета залога организатора торгов, ФССП и оценщика.
«Принятие законопроекта позволит защитить права граждан должников и создаст необременительные механизмы реализации заложенного имущества.» (из Пояснительной записки к Законопроекту № 907072-7)
В чем же мы увидели отблески адского огня в этом законопроекте?
Во-первых, шестимесячные каникулы могут быть использованы должниками, как достаточный срок для подготовки к более серьезной процедуре – личному банкротству с финансовым управляющим, выбранным должником. Согласно законопроекту с момента уведомления залогодержателя о намерении залогодателя самостоятельно реализовать предмет ипотеки, залогодержатель прекращает все судебные процедуры обращения взыскания на залог. При этом законопроект не предусматривает каких-либо гарантий для залогодержателя на предмет недобросовестных действий залогодателя.
Во-вторых, реализация по свободной цене выгодна для залогодателя только в том случае, когда остаток задолженности по ипотеке, включая проценты и пени за просрочку, меньше рыночной стоимости предмета ипотеки. Но законодатель предусмотрел некую «минимальную стоимость продажи», которая складывается из всех обязательств по кредитному договору. Мы не удивимся, что будет возможен сговор между кредитором и должником о продаже по стоимости минимальной цены (ниже рыночной стоимости) покупателям, связанным с должником. Вполне вероятно, что банки даже будут финансировать такие выкупы, борясь за чистоту своих резервов. Случаи бывали…
«Принятие Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не потребует внесения изменений в законодательные акты Российской Федерации». (из Приложения к Законопроекту № 907072-7 «Перечень актов законодательства…».)
Ох, тогда уж в судебную практику внесите изменения, а то вашего масленичного колобка быстро превратят в блин катком законодательства о банкротстве.
Почему? Смотрим далее.
Итак, в-третьих, если у должника-залогодателя имеется просроченная задолженность перед другими кредиторами, то самостоятельная реализация предмета залога попадает под признаки подозрительной сделки. Рассмотрим два случая.
Случай 1. Должник реализует предмет ипотеки по «минимальной» цене (в размере задолженности залоговому кредитору). Как мы писали ранее, самостоятельная реализация выгодна только если задолженность по кредиту меньше рыночной стоимости недвижимости. Итак, реализовали, отдали все деньги банку-кредитору и спит должник спокойно. Пока его не начнет банкротить другой кредитор. В этом случае, есть вероятность оспаривания сделки «самостоятельной» реализации как сделку с неравноценным встречным представлением.
Случай 2. Должник реализует предмет ипотеки по цене больше суммы задолженности залоговому кредитору, как этого и предусматривает закон. В этом случае разницу в цене возвращает залоговый кредитор залогодателю, забрав себе только задолженность по кредиту («минимальную» цену). Да, возвращает именно залогодержатель залогодателю. Потому что законопроект предусматривает, что денежные средства от «свободной реализации» поступают минуя должника сразу на счет залогодержателя. Теперь понятны риски Случая 1 и почему залогодержатель (бывший) рискует стать ответчиком по подозрительной сделке в деле о банкротстве? А теперь о рисках Случая 2: если залогодатель не перечислит полученную от залогодателя разницу другим кредиторам, то эта подозрительная сделка будет оспорена по основанию преимущественного удовлетворения и как сделка, совершенная с целью причинить вред кредиторам.
И здесь у нашей задней парты к Ирине Яровой вопрос: А не проще ли внести законопроект реально защищающий должников по ипотеке с запретом продавать ипотечную квартиру, если она является единственным жильем, и с одновременным запретом списания задолженности по такой ипотеке в процедурах банкротства?
Глядишь и банки станут более гибкими в предоставлении реструктуризации должникам по ипотеке и социальная напряженность разрядится. Иначе родится другая схема приобретения иммунитета для единственного жилья: самостоятельная продажа залога по «минимальной» цене, согласованной с банком, снятие залога, подача должником заявления о банкротстве и оспаривание сделки, возврат в конкурсную массу недвижимости и получение иммунитета единственного жилья.
Но мы об этом не говорили, а только подумали, пока доедали вкусные блины румяной продавщицы.
Поблагодарив ее, мы отправились туда, где по программе должны были сжечь Масленицу…
P.S.: По традиции первые блины масленичной недели (те что "комом") раздавались нищим для поминания усопших.
